Предъявите ваши документики: покупка квартиры на вторичном рынке

Все мошеннические схемы, используемые на вторичном рынке жилья, не сможет перечислить, наверное, и самый опытный следователь. А уж случаев, когда сделки были оспорены ввиду каких-то скрытых недобросовестным продавцом обстоятельств, и вовсе не счесть. Поэтому при покупке вторичного жилья следует очень внимательно проверять все возможные документы, где содержится информация о физическом и юридическом состоянии объекта недвижимости. Разбираемся, на что нужно обращать внимание в первую очередь. 

Ах, эти честные глаза

Сразу стоит сказать, что, какими бы честными ни были глаза доверенного лица, если сделка проводится по доверенности, от неё лучше отказаться сразу. Нужно настаивать на личном присутствии продавца, ведь оспорить сделку, проведенную третьим лицом, не составит никакого труда, а деньги и время будут потеряны. Можно же наткнуться и на откровенное мошенничество, когда доверенность попросту подделана, квартира вскрыта, а продавец не имеет к реальным хозяевам никакого отношения. 

А точно ваша?

Начать проверку стоит, конечно же, с правоустанавливающих документов. Как не сложно догадаться, они подтверждают, что квартира действительно принадлежит продавцу, и он имеет право ей распоряжаться. Все документы должны быть представлены исключительно в оригинале и включать в себя свидетельство о государственной регистрации права и документ, послуживший основанием для этого – договор мены, купли-продажи, свидетельство о наследстве, справка о выплаченном пае, договор приватизации и т.д. 

Свидетельство о государственной регистрации права собственности как отдельный документ появилось лишь после 2000 года, поэтому если право собственности продавца регистрировалось до этой даты, то соответствующая печать должна стоять непосредственно на договоре купли-продажи или ином имеющемся документе. Если же правоустанавливающий документ вовсе не зарегистрирован в Росреестре или в ином жилищном органе, то от сделки лучше отказаться.

Не стоит забывать и о том, что «при современном развитии печатного дела» изготовить большинство документов можно чуть ли не на коленке. Поэтому, осматривая документы, проследите, чтобы на них не было нарушений бумажного или ламинированного слоя, использовались одинаковые чернила, листы были одной толщины и фактуру, не было никаких исправлений, дописок или разводов. Также документ, скажем, 10-летней давности не должен выглядеть так, будто он только получен из типографии. 

Дела давно минувших дней

Следующее, что стоит изучить, – это история квартиры. Речь идет, конечно, не о том, в каком году был сделан ремонт или остеклен балкон, а о юридической истории конкретного жилья: сколько у него было владельцев, как квартира переходила из рук в руки и т.д. Конкретно стоит понять, кто из бывших собственников или ранее прописанных в квартире граждан может вдруг предъявить права на жилплощадь (например, незаконно выписанные несовершеннолетние, заключенные, недееспособные граждане и т.д.). Рассказать об этом может выписка из домовой книги. Если собственник уже получил таковую перед продажей, то следует посмотреть на дату её получения, в идеале она должна быть не старше 1-2 месяцев. Стоит получить и справку из ЕГРП, которая расскажет о правообладателе, обременениях и аренде жилья. Её можно заказать и не собственнику, стоит она всего 200 рублей. 

От прошлого к настоящему

После разбора всех предыдущих собственников, наследников и прочих нанимателей стоит перейти к настоящим. Необходимо убедиться, что из квартиры выписаны все ранее проживавшие в ней люди. Так, некоторые категории жильцов имеют право на проживание даже при смене собственников, поэтому в их отсутствии надо убедиться лично. Все прошлые жильцы должны быть выписаны до произведения финальных расчетов и переоформления права собственности. Если же в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, то необходимо получить от собственника разрешение на продажу от органов опеки и попечительства или общественной жилищной комиссии, иначе в будущем сделка так же может быть признана недействительной. Если же собственник находится в браке, то необходимо получить письменное согласие на проведение сделки от его супруги или супруга. 

Это основные моменты, на которые необходимо обратить внимание. Кроме этого можно затребовать у продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он здоров, вменяем и способен отвечать за свои поступки. Также стоит ознакомиться с техпаспортом, экспликацией и копией финансового лицевого счета, а также счетами, подтверждающими отсутствие задолженностей по оплате ЖКУ. 

В целом, документов и нюансов их проверки существует великое множество, и разобраться во всех человеку неопытному может быть очень непросто. Поэтому при покупке жилья у незнакомого человека лучше заручиться поддержкой опытного юриста или риэлтора, который сможет досконально проверить юридическую чистоту жилья и обеспечить законность сделки.